부동산 공.경매사 업무와 자격 시험일정, 시험과목, 시험준비 안내

부동산 공.경매사 업무와 자격 시험일정, 시험과목, 시험준비 안내

공경매사란?

한국지식재단이 자격기본법에 의하여 시행하는 '공·경매사' 자격시험에 합격한 자를 말합니다.
'공·경매사'란 경매와 공매 업무의 전문가로서 약칭하여 공·경매사라 합니다.
대한민국 남녀 20세 이상 누구나 응시할 수 있고 매과목 평균100점만점 40점 과락없이 평균60점이상이면
합격합니다.
5과목 모두 객관식 1차으로 치뤄집니다.

 

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경매와 공매는 누구나 참여할 수 있습니다.
누구나 물건을 살수 있는 것과 마찬가지입니다.
그러나 경·공매 물건은 독특한 부동산전문상품이고 독특한 전문시장을 형성하고 있어 독특한 전문지식을 요구하는 분야입니다.

이에 일반인에게는 전문적인 지식과 정보부족으로 직접 입찰에 참여하여 성공하기 어렵습니다.
그러므로 전문가의 도움이나 공신력 있는 정보를 필요로 하는 것입니다.
그러나 현실은 대다수 국민들에게는 경·공매에 대한 높은 관심과 달리 전문 서비스 및 전문업체부재로 경·공매 참여가 사실상 박탈(차단)되고있다고 할 수 있습니다.

 

공경매사의 도입배경

법원의 부동산 경매와 한국자산관리공사의 공매 이른 바 공경매는 일반인, 기업할 것 없 이 매우 높은 관심의 대상이 되고 있으며, 부동산이란 다른 재화와 달리 상품값이 크고 특히 공.경매물건은 일반적으로 차액이 큰 투자 대상이 되기 때문이다
그러나 부동산 경공매는 대다수 국민들의 무관심과 달리 전문서비스의 부재로 공.경매 시장 참여가 사실상 한계가 있으며, 더욱이 최근 일부업계의 제안인 이른 바 경매사는 현실적인 법률환경 이나 업무업계와의 마찰우려등 이 가장 큰 걸림돌이 되는 내용들로서 실효성이 없게 되었으며 따라서 현행법률 환경이 허락하는 범위와 법무 업계와의 마찰이나 충돌이 아닌 상호보완관계에서 공.경매의 전문서비스가 가능한 공.경 매사 자격시험제도 를 시행하게 되었다

 

공경매사의 업무형태

전문가로서의 공.경매 직접투자업 창업 또는 개인사무소 개업업무

공.경매 전문가를 필요로하는 기업 및 기관의 취업업무

공.경매 임찰 대리 업무에 관해서는 변호사, 법무사등 법무전무가가 수행하고 투자 사업부분의 사업성등의
컨설팅 업무는 공.경매사가 수행하는 협업활동이 있다

 

공경매사의 전망

공.경매사가 되면 우선 독특한 전문자격이 있는 전문가로서 공신력 확보 및 자가확신을
갇게되고 경매 와공매의 직접투자사업 및 개인사무소를 창업할 수 있다.

공.경매 전문가로서 전문직종에 취업 또는 컨설턴트로 활동 할 수 있으며 변호사.법무사
등 입찰대 리업 무가 가능한 법무 전무가(업체)와 엽업하여 공.경매 복합 서비스를 제공
할 수 있다.

법무전문가, 공인중개, 감정평가사, 건축사, 세무.회계사등과 협업하여 공.경매 부동산 종
합 서비스를 제공할 수 도 있다.

 

공경매사가 시험준비를 하면 어떤 점이 좋은가?

첫 째, 공·경매사의 시험공부는 합격이라는 1차적 학습목표가 있어서 전문가과정의 경·공매지식을 적극적 으로 섬렵, 빠른 시간 내에 습득할 수 있습니다.

둘 째, 경·공매전문지식을 습득하여 자신감이 붙으면 자연히 직접 경·공매에 참여할 수 있게 될 것입니다.

셋 째, 오늘 날 지식기반 사회에서의 전문자격은 자신의 몸값을 높여주는 객관적 평가증서가 되고 있습니
다.
한마디로 전문가로서 1차적인 공신력확보가 가능하게 됩니다. 다만, 자격증은 구조조정등 사양길에 접어든 분야는 곤란합니다. 한마디로 전문직업분야다운 확실한 전문성이 있는 유망한 자격이야 합니다.

넷 째, 공·경매사가 되면 우선 독특한 전문자격이 있는 전문가로서 자기 확신을 갖게 되고 경매와 공매의 직접투자 사업 및 개인사무소를 창업할 수 있습니다.

다섯째, 경·공매전문가로서 전문직종에 취업 또는 컨설턴트로 활동할 수 있습니다.

여섯째, 공·경매사로서 변호사 법무사등 입찰대리업무가 가능한 법무전문가(업체)와 협업하여 경·공매 복합 서비스를 제공할 수 있습니다.
공·경매사는 부동산 경·공매 투자·사업컨설팅전문가로서 법무전문업체와 상호업무를 보완하는 것입니다.

 

주의 사항은 무엇인가?

국가자격과 달리 민간자격은 시험을 시행하는 수험교재 등의 전문화가 잘 이루어져야 합니다. 그 내용에
따라서 일차적으로 자격의 전문성이 평가되기 때문입니다.

따라서 문헌의 정통성이 있어야하고 그 분야에 실재 연구해 온 전문가 집단이 주축이 되어야 합니다.
지금까지 많은 국가자격들이 제기능을 못한 사례의 가장 큰 원인은 업무능력(실무능력) 부족이라 현장에서
지적되고 있습니다. 이 경우 실재 유자격자들이 현장에서 즉시 업무 수행이 어렵다는 것입니다.
실무 능력이 없는 유자격자 실제 3년이상시 현장에서 고전하는 것이 일반적이거나 적응을 못하면 도퇴되기도 합니다.

그러므로 국가자격으로 수용하지 못한 전문분야를 전문성이 축적된 민간분야에서 수용하게 되는 것입니다.
공·경매사는 타시험과 달리 교재의 전문화에 의해서 정작 외부의 도움이 없이도 전문가로서 업무 수행이 가능하게 되어야 합니다.
그리고 변화하는 업무환경에 대응할 수 있는 지속적인 직무교육이 이루어져 업무발전에 기여 할 수 있어야
합니다.

한국지식재단은 이런 점을 주의 깊게 고려하여 업무능력배양에 초점을 맞춘 자격시험을 시행하고, 직무능력 향상을 위한 자격기본법에 의한 보수교육·실무교육프로그램등을 지속적으로 운영하게 됩니다.

 

공경매사의 업무

부동산 공·경매사란 경매와 공매의 투자업무지식과 채권추심 · 관리 전문지식을 갖추어 한국지식재단이 시행하는 '공·경매사' 인증자격시험에 합격한 자를 말한다.

공매란?

'공매'라 함은 국세징수법에 의한 압류재산 중 부동산의 매각을 말한다.

경매란?

'경매'라 함은 민사진행법에 의하여 실행되는 강제경매, 담보권실행을 위한 경매 등 부동산의 법원경매를 말한다.

 
 
 

 
 1. 직접투자시 전문업·개인사무소 개업할 수 있는 분야

1) 세법상 사업자 등록
2) 활용능력이 높은 전문지식을 보유한 전문가로서 공경매투자사업
3) 금융자본(대부) 등을 이용한 공경매투자업(또는 개발업)창업
4) 매매를 업으로 하는 사업(재건축, 리모델링, 부가가치창출등)
5) 권리분석업무
6) 토목·건축업 등 개발사업
7) 건축사 설계사사무소등과 제휴, 투자 및 개발사업
8) 임대전문업(재고부동산활용)
9) 재투자로서 숙박시설, 휴게음식점, 목욕장, 가든 등 전문업종 투자/직영 등으로 진출

2. 경공매업무 전문가로 취업할 수 있는 분야

1) 금융사(제1, 제2, 제3 금융권 및 기타 금융권) 채권관리직, 관재팀, 영업팀, 총무팀, 법(무)제팀
2) 금융사의 고객자산관리운용상담역(PB등)
3) 회사·공사등의 기업체 공경매투자전문직 또는 채권추심과 관리업무
4) 건설업체, 부동산개발업체등의 공경매전담전문직
5) 법무전문사무소(변호사, 법무사사무소의 공경매 담당업무)
6) 부동산투자회사(리츠) 자문역 및 자산운용전문가
7) 보험사 재산담당전문가
8) 감정평가법인의 컨설팅사업팀 분야

3. 법무전문가등과의 제휴할 수 있는 분야

1) 세법상 사업자 등록
2) 법무법인, 변호사, 법무사 등과 제휴에 의한(경공매투자사업컨설팅업) 경공매 복합서비스 분야 
 
 

 
1) 투자사업자로서 공경매 전문투자업무
2) 은행ㆍ저축은행ㆍ농협ㆍ수협ㆍ보험회사등 금융기관과 회사ㆍ공사의 채권추심ㆍ관리업무 및 고객자 산운용 및 투자상담업무 그리고 전직(轉職)을 위한 전문직능(확보)
3) 일반기업ㆍ공기업ㆍ중소기업 채권추심ㆍ관리직 직능 향상 및 전직을 위한 전문직능(확보)
4) 회사의 공매 ㆍ 경매투자 전문가 진출(업무)
5) 그 밖에 법무전문가ㆍ부동산 관련 전문가와 제휴를 통한 공경매투자 · 사업컨설팅업무

 

(1) 공경매 직접투자업 업무

이는 공경매사의 주 진출분야로써 공경매전문가로서의 직접 공경매전문투자업을창업(사무소개설등)의 경우이다.

1) 공경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
2) 물건분석ㆍ권리분석
3) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
4) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
5) 최유효이용분석
6) 투자실행가능성 조사
7) 비용·수익분석
8) 투자 개발 등
9) 공경매의 직접 입찰 업무

(2) 공경매사가 취업하여 행할 수 있는 업무

1) 은행ㆍ저축은행ㆍ농협ㆍ수협ㆍ보험사등의 금융기관과 일반기업ㆍ공사등의 채권추심ㆍ관리업무
2) 일반기업ㆍ공사 등의 공매 ㆍ 경매 업무와 채권추심·관리업무
3) 경공매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
4) 물건분석ㆍ권리분석
5) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
6) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
7) 최유효이용분석
8) 투자실행가능성 조사
9) 비용·수익분석
10) 투자 개발 등
11) 공경매의 특별한 법률적용이 있는 경우는 그에 따름
(예 : 법무법인등의 취업인 경우 : 변호사법 또는 법무사법 등)

(3) 그 밖에 법무전문가등과 제휴에 의한 컨설팅 업무(공경매투자·사업건설팅업무)

1) 공경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
2) 물건분석ㆍ권리분석
3) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
4) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
5) 최유효이용분석
6) 투자실행가능성 조사
7) 비용·수익분석 등

(4) 업무대상

법원경매와 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매 또는 다른 기관과 업체가 실시하는 공경매 대상인 다음의 것들이다.

1) 부동산 : 토지 기타 토지의 정착물(건물, 공작물, 입목, 광업재단, 공장재단 등)
2) 준부동산 : 공장재단(공장), 광업재단(광산), 선박, 입목(立木), 항공기·자동차·건설기계·어업권 등
3) 유체동산(동산) : 냉장고·텔레비전·가구 등의 가재도구와 사무실의 집기·비품·의료기기 등 부동산 이외의 재산

 
 
<참고> 유체동산(有體動産)

동산 중에서 채권과 기타 재산권을 제외한 물건 및 유가증권을 지칭하던 구 민법상의 용어.
냉장고·텔레비전·가구 등의 가재도구와 사무실의 집기·비품 등을 유체동산이라 한다. 구 민법에서는 물건을 유체물과 무체물로 분류하였으므로 동산에 유체·무체의 구별이 생겼다. 구 민법의 재산법에서 말하는 유체동산은 현행 민법상의 동산에 해당한다.
민사소송법의 강제집행편은 구 민법을 전제로 하고 있으므로, 유체동산이란 개념이 그대로 남아 있다. 즉, 민사소송법 527조 이하에서 대한 강제집행에 대한 규정을 두고 있으며, 그 밖의 다른 재산권을 합하여 넓은 의미의 동산으로 다룬다. 집행법상의 유체동산이란 부동산과 등기 할 수 있는 선박, 등기된 자동차, 중기(건기), 항공기를 제외한 물건 및 채권 기타 재산권 중에서 채권 기타 재산권을 제외한 물건 및 유가증권으로 화체된 재산권을 말한다.

 

 
부동산 공.경매사 장단점

(1) 공매의 장점

1) 할부로 매각하므로 자금부담이 경감된다.
2) 권리관계가 안전하다.
3) 공매물건매각상담소를 운영하여 이용이 편리하다.
4) 공매물건에 대한 정보를 다양하게 제공하고 있다.
5) 계약자 명의변경, 사전점유사용, 대금완납 전 소유권이전제도를 실시하고 있어 유용하다.
6) 3회 이상 안 팔린 물건을 매수하면 토지거래허가가 면제된다.
7) 명도인도를 매도자가 해준다.
8) 공매물건의 명도인도를 매도자인 자산관리공사가 해준다.

(2) 공매의 단점
1) 공매낙찰자의 차순위 낙찰자 신고제도가 없다.
2) 공매에서 최고가응찰자가 낙찰되면 계약을 체결해야 하며 계약을 포기할 시에는 계약금은 매도자의 귀속으로 하고 다시 공매절차를 진행한다.
3)공매물건의 관리상태가 다소 부족하다.
4)공매물건은 부도처리되어 금융기관이 법원에 담보권을 실행하여 유입 취득한 재산으로 인수 후 경비 관리등 외형적 관리는 하고 있으나 부도 후 장기간 방치되기 때문이다.
5)공매물건의 채권자가 인수시 채권상계 납부제도가 없다.
6)경매와 달리 채권자인 담보권자가 인수할 경우 매매대금에서 채권을 상계하고 잔금만 납부하는 채권자우대제도가 없다.
7) 채권자도 공매물건을 매수할 경우 매수금액을 모두 납부하고 별도로 배분을 받아야 한다.
8)목적 부동산에 대한 목적물의 명도를 위한 인도명령신청제도가 없다.
9)낙찰자 이의신청 제도가 없다.
 
 
 

 
 (1) 경매의 장점

1) 최저입찰가격이 시가보다 저렴하다(일반적임).
2) 법원이 소유권이전등기를 촉탁해준다.
3) 부동산상의 각종 권리가 말소된다.
4) 토지거래허가·신고 및 택지취득허가가 면제된다.

 

(1) 경매의 단점

1) 경매부동산의 권리분석이 복잡하다.
2) 경매부동산은 가격이 시가보다 저렴하나 임차권등의 권리분석을 잘못할 경우 경락자가 추가 부담할 부분이 많다.
3)명도인도가 어렵고 복잡하다.
4) 경락받은 부동산의 명도인도를 매수자가 이행해야 하며 절차가 복잡하고 기간이 장기간 소요되므로
시간과 비용의 지출이 많다.
5) 부동산취득에 따른 세금부담등 비용이 과중하게 부담된다.
6)법원경매에서 취득한 부동산은 경락가격이 과세표준이 된다.
7)경매물건의 상담안내체제가 없다.
8)경락자의 지위가 불안하다.
9)법원경매에서 경락을 받았더라도 경락기일까지 이해관계인의 이의제기 등으로 장기간 소요되는 경우가 있어 경락자의 지위가 불안정해지는 경우가 많다.

 
 

 

자격증 시험 안내

1. 시행기관 : 한국지식재단

2. 인증평가기관 : 한국민간 자격협회

3. 원서접수 : 시행 45일전 공고

4. 응시자격 : 만 20세 이상 누구나 응시 가능

5. 시험과목

1) 공.경매 개론
2) 부동산 투자 분석
3) 부동산 조사 분석
4) 민사집행 및 국게징수법
5) 공.경매 집행절차

    시험일정

6. 합격과 결정

- 전과목 100점 만점, 과목 40점 과락 없이 평균 60점 이상 절대평가

7. 특전

- 국가공인 공.경매 관련 유자격자 및 공인중개사 감정평가사 등(별도정함)

8. 부적격인자

- 미성년자

- 금치산자 또는 한정치산자

- 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

- 금고 이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 3년이
경과되지 아니한 자

- 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료되지 아니한 자

- 금고 이상의 형의 선고유예기간중에 있는 자

 

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